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小規模宅地等の特例の適用可否

小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅・店舗・事務所などとして使っていた宅地を取得する場合、宅地の価格を一定の面積までは最大80%減額して評価する制度です。
小規模宅地等の特例適用によって、大幅に節税できるため絶対に適用したい制度であり、適用可否について解説します。

小規模宅地等の特例の節税効果

節税金額

相続財産:1億4200万円
財産内訳:自宅土地1億円(路線価50万円×面積200㎡)、自宅建物200万円、預金4000万円
相続人:2人(長男・長女)

適用した場合 適用しなかった場合
相続財産 1億4200万円 1億4200万円
土地の評価減 1億円 × 80% = 8000万円 0円
①遺産総額 1億4200万円 ー 8000万円 = 6200万円 1億4200万円
②課税遺産総額 ① - 4200万円(基礎控除) = 2000万円 ① - 4200万円(基礎控除) = 1億円
相続税額 (② × 1/2 × 10%) × 2人 = 200万円 (② × 1/2 × 20% - 200万円) × 2人 = 1600万円
節税金額 1600万円 - 200万円 = 1400万円 (*1) -

(*1) 80%の土地評価減はかなり大きく、絶対に適用したい制度といえます。

適用要件

適用対象となる土地の区分と上限面積、減額割合

区分 故人の用途 上限面積 減額割合
特定居住用宅地等 自宅の敷地 330㎡ 80%
特定事業用宅地等 商売用の土地 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 同族会社の商売用の土地 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等 賃貸業用の土地 200㎡ 50%

1.特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは、自宅として使われていた土地です。故人が自宅として使っていた土地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が自宅として使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。

2.特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、事業で使われていた土地です。故人が貸付事業用以外の個人事業や商売に使っていたお店や工場などの敷地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が事業に使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。

3.特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等とは、同族会社の事業で使われていた土地です。同族会社が貸付事業用以外の商売に使っていたお店や工場などの敷地は小規模宅地等の特例の対象となります。

4.貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、その土地を第三者に貸したり、その土地の上に賃貸アパートを建てるなど、不動産貸付業に使われていた土地です。故人が不動産貸付業に使っていた土地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が不動産貸付業に使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。なお、駐車場や駐輪場も敷地上に構築物がある場合は小規模宅地等の特例の対象です。ただし、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等(相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く。)は適用対象外です。

適用対象となる人

区分 故人の用途 要件
特定居住用宅地等 配偶者 なし
同居親族 申告期限までその土地を持ち続け、住み続けること。
別居親族 ・亡くなった人に配偶者や同居の親族がいないこと
・宅地を相続した親族は、相続の3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがないこと
・相続した宅地を相続税の申告期限まで保有すること
・相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと
特定事業用宅地等 親族 申告期限までその土地を持ち続け、事業を続けること
特定同族会社事業用宅地等
貸付事業用宅地等

親族とは、配偶者・六親等内の血族・三親等内の姻族のことを言います。

その他の適用条件

・相続税が発生しなくても、特例適用には相続税申告が必要
・相続税の申告期限までに遺産分割ができていること
・特例の適用を受けられる土地を取得した人全員の同意が必要
・遺言があっても、特例適用の同意が必要
・相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等ではないこと

適用にあたっての留意点

二世帯住宅における同居判定の取り扱い

被相続人とその親族(子)が一棟の建物の中で居住していたときは、その建物の構造にかかわらず、その親族が居住の用に供していた部分の敷地に対応する部分も、被相続人の居住の用に供されていた宅地等に含まれることになります。
例えば、内部で行き来ができない二世帯住宅で、親と子が1階と2階に分かれて居住していたような構造上区分された各独立部分に居住(2階には外階段等をつけて直接出入りできるような構造)している場合でも、その親族は同居親族として取り扱われ、敷地の全部に特例の適用が受けられます。

また、親と子が二世帯住宅を共有していた場合、その親族は同居親族として取り扱われ、敷地の全部に特例の適用が受けられます。

なお、一棟の建物が「区分所有建物」として登記されている場合には、建物の敷地のうち被相続人が居住の用に供していた部分に対応する部分のみが、被相続人の居住用の宅地等とされます。この場合には、親子は別居であり、同居としては認められません。

被相続人が老人ホームに入所していた場合の自宅認定

被相続人に介護が必要なため入所したものであること、かつ、入所後、新たにその建物を他の者の居住の用その他の用に供していた事実がないこと、という2つの要件が満たされて入れば、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例を適用することができます。

小規模宅地等の特例対象が複数ある場合の適用面積

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等は、それぞれの上限面積まで特例適用ができます。特定居住用宅地等が330㎡、特定事業用宅地等が400㎡のため、合計730㎡が上限面積となります。そのため、自宅兼事務所として営業しているような場合、居住用宅地と事業用宅地を完全併用できます。

贈与で取得した土地への特例適用の可否

相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、適用対象外となります。

適用手続き

申告期限までに遺産分割が成立している場合

相続税の申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受けようとする旨の記載及び計算に関する明細書等所定の書類を添付しなければなりません。

<小規模宅地等の特例の適用を受けるために添付する書類一覧>

区分 添付書類
特定居住用宅地等 (すべての相続人が提出する書類)
・住民票の写し
・戸籍謄本
・遺言書(写し)又は遺産分割協議書(写し)
・遺産分割協議の分割見込書
・相続人全員の印鑑証明書
(別居親族の場合)
・別居親族の場合には戸籍の附票の写し
・別居親族の場合には相続開始前3年以内に居住していた家屋が本人及び配偶者の所有でないことを証明する書類(相続家屋の登記簿謄本・借家の賃貸借契約書など)
(被相続人が老人ホームに入所していた場合)
・相続開始の日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し
・要介護認定や要支援認定、一定の障害の状態であることの認定を証明する書類(要介護認定証・要支援認定証・障害福祉サービス受給者証など)
・福祉施設の入所時の契約書の写し
特定事業用宅地等 ・一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等の場合には、総務大臣が交付した証明書
特定同族会社事業用宅地等 ・特例の対象となる法人の定款(相続開始の時に効力を有するもの)
・特例の対象となる法人の相続の開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額及び被相続人及び被相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその法人の株式の総数又は出資の総額を記載した書類(その法人が証明したもの)

申告期限までに遺産分割が成立していない場合

「申告期限後3年以内の分割見込書」を相続税の申告書と一緒に提出します。そして、申告期限後3年以内に遺産分割がされた場合には、特例の適用を受ける旨の申告をします。この場合、特例を適用した結果、納め過ぎの税金が生じるときは、分割の日の翌日から4ヶ月以内に更正の請求をして、納め過ぎの税金の還付を受けます。また、納付した税金に不足が生じる場合には、修正申告をして不足額を納付します。

申告期限後3年以内に遺産分割が成立しない場合

申告期限後3年を経過する日の翌日から2ヶ月を経過する日までに、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を納税地の税務署に提出し、税務署長の承認を受けなければなりません。税務署長の承認が得られた場合、遺産分割ができたらこの特例適用を受ける旨の申告をします。この場合、特例を適用した結果、納め過ぎの税金が生じる時は、分割できることとなった日として定められた一定の日(判決の確定等訴訟の完結日等)の翌日から4ヶ月以内に更正の請求をして、納めすっ技の税金の還付を受けます。また、納付した税金に不足が生じる場合には、修正申告をして不足額を納付します。

小規模宅地等の特例をご検討の方へ

税理士法人アップパートナーズでは、小規模宅地等の特例適用の可否について検討した上で、相続税申告を行なっています。
また、遺産分割と関連して、小規模宅地等の特例を配偶者以外で適用する節税など、最善のご提案をさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

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