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【相続ブログ】空き家譲渡の特例～共有名義で相続して売却すると節税効果大～
こんにちは。
福岡・佐賀・長崎の相続専門税理士 ソロソロ相続です。
今回のテーマは「空き家譲渡の特例～共有名義で相続して売却すると節税効果大～」です。
親から相続した実家を売却する際、「空き家譲渡の特例」という要件に当てはまれば売却益から最大3,000万円の控除が受けられる特例制度があります。 この特例は、相続人の一人が単独で相続して売るよりも、複数人で「共有名義」にした方が節税メリットを大きくできる効果があります。
◎共有名義の節税メリットとは？
空き家を相続した相続人が複数人いる場合、それぞれが控除を受けられるため、合計の控除額が増えます。以前は1人あたり3,000万円まで控除できましたが、現在は相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円までとなっています。
たとえば相続人が2人なら合計6,000万円（3,000万円×2人）、3人なら同じく6,000万円（2,000万円×3人）まで控除できます。5人いれば、合計1億円（2,000万円×5人）となります。
◎特例を使うための注意点
この制度には、いくつかの条件があります。以下の点には特に注意が必要です。
①築年数が古いことが条件
対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てです。それより新しい建物は対象外です。
②耐震性が求められる
建物が現在の耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームを行うか、建物を解体する必要があります。これには費用がかかるため、事前に見積もりを取ることが大切です。
③売却価格が1億円以下であること
実家の売却価格が1億円を超えるとこの特例は使えません。
④譲渡は相続から3年以内に
相続が発生した年の翌々年の12月31日までに売却しなければ、この特例は使えません。
⑤マンションは対象外
この特例は戸建て住宅が対象で、マンションは含まれません。
◎特例が使えないときの別の方法
もしこの特例の条件に合わない場合でも、別の節税策があります。それは「相続人が実家に一度住んでから売却する」方法です。
こうすれば、「居住用財産の3,000万円控除」を受けることができます。この制度には「何年以上住む必要がある」といった期間の条件はないため、住んだ後すぐに売却することが可能です。
相続した実家を売却する際、共有名義にすることで節税メリットが大きくなる可能性があります。しかし、「築年数」「耐震性」「売却時期」「売却価格」など、細かい条件をクリアする必要があります。もし条件を満たさない場合も、居住用として一度住んでから売却するという選択肢もあります。
実家の売却を検討する際は、事前に充分に検討するようにしましょう。
執筆：豊福 陽子（税理士・行政書士）
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