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令和8年度税制改正大綱 資産税編
こんにちは。
先日発表された「令和8年度 税制改正大綱」から、資産税に関する改正をお伝えいたします。
1. 貸付不動産の評価見直し：取得後5年以内の「駆け込み」を制限！
2025年12月19日に公表された税制改正大綱により、アパートやマンションなどの「貸付用不動産」の評価ルールが劇的に変わります。
これまで不動産の取得は、時価と路線価等の差額を利用して相続税・贈与税を抑える有効な手段でした。
しかし今後は、取得から5年以内に相続または贈与が発生した場合、路線価ではなく「取得価額（時価）」ベースで評価されることになります。
具体的には、取得価額に地価変動率を乗じ、一定の調整（0.8掛け）をした金額が評価額となる見通しです。
この改正の大きなポイントは、亡くなった時の「相続」だけでなく、生前の「贈与」にも適用される点です。
これにより、死期を予見しての駆け込み購入や、贈与直前の取得による評価圧縮が封じられます。
適用は2027年1月1日以降の相続または贈与からですが、既に保有している物件でも施行時に「取得から5年以内」であれば対象となるため、早急な期間の確認が必要です。
2. 不動産小口化商品の評価見直し：節税メリットが「消失」の危機
数千万円から投資でき、実物不動産と同様の評価減が受けられるとして人気だった「不動産小口化商品（任意組合型）」。
今回の改正では、この商品に対して極めて厳しい見直しが行われます。
小口化された貸付用不動産については、取得からの期間にかかわらず、一律で「通常の取引価額（時価）」で評価されることになりました。
これまでは、現金で贈与するよりも小口化商品として贈与した方が大幅に税負担を軽くできましたが、改正後は相続・贈与のいずれであっても圧縮効果がほぼゼロになります。
さらに、貸付不動産の「5年ルール」とは異なり、こちらは保有期間を問わず適用される方向です。
2027年1月以降に相続または贈与が発生すれば、過去に購入した分も時価評価される恐れがあるため、運用出口の検討や他の資産への組み換えなど、戦略の根本的な見直しが求められます。
執筆：豊福 陽子（税理士・行政書士）
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